房价这么高,高在哪儿,主要是地价太高,部分楼盘地价会占到总成本的30%左右。另一个是利润高。国外地产开发商利润是10%左右,我们地产商有的高达50%,万科毛利率是36.8%,广宇发展是40.33%,冠城大通房地产是51.55%,实际上在农村,房子建筑成本在500元一平米以下,房地产开发商房层高,水泥标号高、钢筋用量大,建筑成本会高一些,但也不会高很多,因此国内富翁排名居前的基本上是地产开发商,而美国主要是高科技企业,像亚马逊和谷歌、脸书、微软、苹果等创始人。
下图是福布斯发布2019年度中国富豪榜,第一名是互联网公司马云,但接下去占比比较多的富豪属于地产行业。最近某个城市要严格限定开发商的平均利润率为6%至8%,虽然遭遇市场一些争议,我觉得是很有道理的,资本总是追求利润最大化,但地产开发事关老百姓切身利益,很多人感叹买不起房子,适当限制利润率是有必要的,民生工程就该限制高利润。
建安成本大约每平1000-2000(因为一线、二线、三线城市成本不一样)普通装修大约1000,精装修大约要2000-5000左右。剩下的是地价分摊和税费分摊。低价可以查看拍地价格,然后除以建筑面积,粗略的算一下。税费的话就参考国家税费就好了。主要成本是来自于地价和相关税费以及营销成本、人力成本、财务成本。
首先从建筑工程本身来考虑其成本,包括如下:(1)土建工程成本:一般在2000~3000元,根据不同的城市和地质情况来分析;(2)装修工程成本:一般根据装修的等级来分高中低档,分别5000元、3000元、1500元;(3)安装工程费用:一般住宅类的安装设备没有公建项目那样档次高,以水暖电、通风、智能化等预计在1000元以内;(4)室外配套工程:配套工程主要还是需要相对高档一点,如以容积率3.0为例,5万土地面积的建筑面积15万平方米,景观道路等面积在3万平米,大约每平方米计价在1000元/平米分摊其中。
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