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湖滨区房价为什么这么低，西安市未央区湖滨花园二期房价一平米多少钱

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本文目录一览1，苏州湖滨花园为什么便宜2，西安市未央区湖滨花园二期房价一平米多少钱3，为什么感觉无锡的房价一直很低4，昆山湖滨花园的房价是多少我网上查到是2200元真的吗1，苏州湖滨花园为什么便宜 房价便宜主要因为偏僻，生态环境较差。1、除非有车，否则买包盐也要开车...
本文目录一览1，苏州湖滨花园为什么便宜
房价便宜主要因为偏僻，生态环境较差。1、除非有车，否则买包盐也要开车或者骑车出去。2、小区周边设施不完善，车位少。

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2，西安市未央区湖滨花园二期房价一平米多少钱
你好：西安市未央区湖滨花园的房屋均价是6500，不同的地段，楼层价格也不同望采纳，谢谢

3，为什么感觉无锡的房价一直很低
今年过完年以来，我们应该能感受到合肥二手房市场明显出现回暖，滨湖一向是合肥炙手可热之地，这种形势表现得尤为明显。直到目前，滨湖依旧是合肥优质资源集中投入区域，也是房地产投资最为瞩目的板块。由于单季度样本数偏少，本篇我以合肥链家2017年全年数据为基础，重点解析2018年第一季度二手房的成交数据，共计4149个样本，其中滨湖成交639套，占总成交的15.4%。在所有非行政区域里，滨湖成交量算是比较大的。根据滨湖先后建成顺序、各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。3、泛省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。上次关于滨湖的分析，我记录了2017年全年的数据，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》），而本篇主要关注2018年第一季度的成交数据。去年全年共成交508套，今年第一季度成交639套，第四季度滨湖大概增加25.8%。滨湖第一季度平均成交价格为17742元/平米，比全年（17671元/平米）上涨了71元/平米，涨幅0.4%。如果按照占比计算，滨湖一季度涨幅应该在1.95%左右，已经是连续第三个季度出现环比上涨，但成交周期有所延长，议价空间有所减少。启动区板块启动区板块共成交130套，比去年全年111套增加19套，增幅17.1%，这个数据仍低于平均值。成交均价从16391元/平米微降至16269元/平米，下跌122元/平米，议价空间保持不变，但成交周期有所延长。蓝鼎观湖苑依旧是成交增量最多的小区，比上次增加了8套，但成交均价下跌了近100元/平米，议价空间和成交周期都有所扩大。滨湖世纪城各苑的成交增量都比较少。启动区板块已经连续两个季度成交均价出现下跌，这跟滨湖整体微涨截然不同。与滨湖的其他板块相比，启动区房龄更老一些，成交均价最低，其升值空间正逐步跟合肥大盘持平甚至追不上大盘。46中学区板块46中学区板块共成交161套，比去年全年117套增加44套，增幅37.6%，大大高于平均水平。成交均价从19313元/平米微涨至19433元/平米，上涨122元/平米。成交周期延长3.1天，议价空间回落0.29个百分点。换手率最高的小区依旧是蓝鼎滨湖假日翰林苑，较上次成交增加11套，有46学区，靠近地铁，在我看来是它比较大的优势。上次我们讲过，蓝鼎滨湖假日枫丹园作为学区改善，是一个不错的选择（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。整个滨湖假日总成交量在109套，占46中学区房总量的2/3以上。成交均价最高的小区是书香门第，其次是滨湖明珠，它们是46中和师范附小的双学区。如果只是想在滨湖挂学区，考虑滨湖家园小户型回迁房也未尝不可，毕竟价格更便宜，流动性也还好。每年年底和来年3月份都是学区房的成交旺季，我们看到46中学区房价格也是连续两个季度呈上涨趋势，议价空间连续回落。泛省府板块泛省府板块二手房共成交73套，比去年全年57套增加16套，增幅28.1%，比平均水平略高一些。成交均价从18077元/平米涨至18318元/平米，上涨241元/平米，涨幅较大，成交周期缩短1.2天，议价空间略有收窄。泛省府板块成交量最大的小区是万科蓝山，较上次增加8套，成交均价最高，成交周期最短，还是板块最受欢迎的二手小区。除此之外，巴黎都市波旁宫表现也比较突出，成交均价低，议价空间小。巴黎都市四期还剩一些尾盘，备案均价为17978元/平米，符合市场价，我看了一下，面积偏大，总价较高，而且户型设计不是很完美。目前泛省府板块是滨湖区在售新盘最多的区域，我们可以看到板块内二手房小区，成交均价大都在1.7w-1.8w左右。新房整体价格大都在2w-2.2w之间，比二手房高出20%-30%，性价比偏低。其中碧桂园中堂、招商雍华府和金茂悦这三个盘，距离包河大道高架很近，离两边的地铁口还比较远，实在没有太多亮点。有人认为省府公务员平均素质较高，生源不错，对省府板块学区抱有较大期望，但我不得不泼冷水。省府集资房在望湖城，其生源跟省府板块没有半点关系，即使如此，望湖城学区依然非常一般。46中搬到滨湖10年了，由一个一流学区退化成二流，但依然是滨湖最好的学区，省府板块想要短期出现一个一流学区，可能性不大（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。不管怎样，省府板块并不是靠学区取胜的，还有很多空地，未来两年会是滨湖着重开发的区域，仍有一定的想象空间和升值潜力。部分地铁口性价比高的小三房，或者物业好、品质佳、户型好的改善型次新房，仍具一定的投资价值。金融后台西板块金融后台西板块二手房共成交157套，比去年全年135套增加22套，增幅16.3%，低于平均水平，热度有所降低。成交均价从17717元/平米微涨至17739元/平米，比较稳定，成交周期延长4.4天，议价空间略有回落。区域内没有太多可以说的地方，成交最大的依旧是保利拉菲公馆和滨湖万科城，旭辉御府也有不错的表现。整体而言，这三个盘支撑起板块内的成交量，成交均价都有所上升，议价空间也在压缩。目前金融后台西板块在售新房有5个小区，分别是：云谷，文一豪门金地，都会1907，时光印象，公元天下。除了云谷价格明显低于市场价之外，其余都比较符合预期，但随着滨湖库存慢慢减少，这些盘逐渐炽手可热。以下小道消息来自我的小密圈。云谷由于备案价格远低于市场价，几乎整个合肥市都在盯着这个小区，于是开启了无限期捂盘模式。据我小密圈成员透漏，依然有中介在卖号头（5成首付，号头费12w-15w），即使如此，也不一定保证能买到。我认为即使大家以后能买到，成本不菲，个人建议放弃这个盘，因为等待，你会错过其它更多买房机会，机会成本太高。文一豪门金地都是比较大的户型，高层价格打完折之后基本在1.8w+，总价偏高，鉴于文一的品牌和口碑，个人认为性价比相对不高，投资不如考虑西南三盘。西南三盘的小户型，也就是90-100平米左右的小三房，因为总价较低，投资性价比高，通过正常渠道已经不能买到，据说有中介已开始暗地里兜售号头费（5w）。120平米以上的大户型总价较高，还有在卖，但已不接受草签合同补社保的方式，部分房源据说已经提高首付。核心区板块核心区板块二手房共成交112套，比去年全年的84套增加28套，增幅33.3%，高于滨湖平均水平。成交均价从17074元/平米跌至16971元/平米，成交周期延长5.3天，议价空间有所压缩。核心区板块绝大部分房源都未满2年，加上税的话，均价在1.8w左右。核心区成交量最大的是万达临湖苑，成交均价上涨，议价空间缩小。其次是东方蓝海，据小密圈成员透漏，东方蓝海新房价格1.41w，但号头费15w-21w不等，还要绑定15w的车位，目前只剩下楼层较低的几套房子，跟二手房价格相比，性价比一般。联投书城二期目前也有中介在卖号头费，12w-14w不等，算上号头费的价格应该是参照旁边的宝能城，其实性价比也还可以。万达城的三四期，备案均价都超过1.9w，投资性价比不高。鉴于巢湖环保整改，临湖区域人口聚集度不足，我觉得临湖小区如果价格太高的话就不要投资了。公园里也十分傲娇，洋房据说比较难买，大户型也需要高首付，我预计下一期开盘小户型也要提高首付或者很难买到了。塘溪津门40年产权的商住洋房，看上去很美，但不能落户，后期转让费用不菲，流动性很差，不要去投资。滨湖房价分析及购房建议合肥市区已经接近1年时间没有大规模供地，这其中既有担心出现地王影响较大的原因，也有怕触及限价天花板造成土地贱卖的原因。不管怎样，市区热门区域已经出现严重的供应不足，在限价影响下，新房几乎一房难求，尤其是90-100平米左右的小三房，炙手可热（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》）。目前合肥新房的去化特点是低价盘优先被考虑，明显的刚需行情（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。首先是市区西南区域和肥西限价房（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》），其次是市区西南区域低价房，再次是肥西新房，然后是瑶海新站区和肥东靠近市区的低价新盘，最后是北城新盘和市区价格超过2w+的地王盘。随着高性价比限价盘慢慢去化，需求开始往性价比略低的低价区域转移，比如三县或者瑶海新站区（公号“小易论楼市”《在合肥三县买房，还是等社保满一年后在市区买房？》），这使得滨湖西南三盘成为目前性价比相对高一点的区域，即使如此，刚需房依旧难买（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》）。滨湖二手房价格已经连续三个季度出现上涨，随着人才落户政策的放开（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》），需求扩大，当西南三盘去化完毕，滨湖二手房成交会加速放大，后期势必会带动区域整体房价进一步上涨。目前滨湖部分楼盘需要全款或者高首付，如果你未来流水充足，我建议不要考虑这些，不能使用杠杆的情况下，完全没有太大的性价比（公号“小易论楼市”《你为什么不喜欢贷款在合肥买房？》）。如果考虑在滨湖投资，我建议可以选择次新房。滨湖启动区平均房龄已经比较老了，板块缺乏发展空间，目前开始走下坡路，个人不建议在这里投资（公号“小易论楼市”《合肥二手房房价每年贬值多少？》）。46中学区比较保值，如果近3年内有学区需求的家庭，可以考虑蓝鼎滨湖假日系列，毕竟换手率较高。其它小区比如泛省府板块和金融后台西板块，应着重考虑那些换手率高的品牌小区，最好是90-100平米左右的小三房，重点是淘笋房，考虑2档以上资产（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。由于核心区是目前滨湖房龄最年轻的区域，再加上资源投入较大，个人认为投资价值相对高一些。如果资金充足，一些交号头的新盘也可以考虑，如果资金不足，应尽可能考虑换手率高的小区，标的还是小三房。合肥更多其他区域的房价分析及购房建议，请关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。
今年过完年以来，我们应该能感受到合肥二手房市场明显出现回暖，滨湖一向是合肥炙手可热之地，这种形势表现得尤为明显。直到目前，滨湖依旧是合肥优质资源集中投入区域，也是房地产投资最为瞩目的板块。由于单季度样本数偏少，本篇我以合肥链家2017年全年数据为基础，重点解析2018年第一季度二手房的成交数据，共计4149个样本，其中滨湖成交639套，占总成交的15.4%。在所有非行政区域里，滨湖成交量算是比较大的。根据滨湖先后建成顺序、各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。3、泛省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。上次关于滨湖的分析，我记录了2017年全年的数据，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》），而本篇主要关注2018年第一季度的成交数据。去年全年共成交508套，今年第一季度成交639套，第四季度滨湖大概增加25.8%。滨湖第一季度平均成交价格为17742元/平米，比全年（17671元/平米）上涨了71元/平米，涨幅0.4%。如果按照占比计算，滨湖一季度涨幅应该在1.95%左右，已经是连续第三个季度出现环比上涨，但成交周期有所延长，议价空间有所减少。启动区板块启动区板块共成交130套，比去年全年111套增加19套，增幅17.1%，这个数据仍低于平均值。成交均价从16391元/平米微降至16269元/平米，下跌122元/平米，议价空间保持不变，但成交周期有所延长。蓝鼎观湖苑依旧是成交增量最多的小区，比上次增加了8套，但成交均价下跌了近100元/平米，议价空间和成交周期都有所扩大。滨湖世纪城各苑的成交增量都比较少。启动区板块已经连续两个季度成交均价出现下跌，这跟滨湖整体微涨截然不同。与滨湖的其他板块相比，启动区房龄更老一些，成交均价最低，其升值空间正逐步跟合肥大盘持平甚至追不上大盘。46中学区板块46中学区板块共成交161套，比去年全年117套增加44套，增幅37.6%，大大高于平均水平。成交均价从19313元/平米微涨至19433元/平米，上涨122元/平米。成交周期延长3.1天，议价空间回落0.29个百分点。换手率最高的小区依旧是蓝鼎滨湖假日翰林苑，较上次成交增加11套，有46学区，靠近地铁，在我看来是它比较大的优势。上次我们讲过，蓝鼎滨湖假日枫丹园作为学区改善，是一个不错的选择（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。整个滨湖假日总成交量在109套，占46中学区房总量的2/3以上。成交均价最高的小区是书香门第，其次是滨湖明珠，它们是46中和师范附小的双学区。如果只是想在滨湖挂学区，考虑滨湖家园小户型回迁房也未尝不可，毕竟价格更便宜，流动性也还好。每年年底和来年3月份都是学区房的成交旺季，我们看到46中学区房价格也是连续两个季度呈上涨趋势，议价空间连续回落。泛省府板块泛省府板块二手房共成交73套，比去年全年57套增加16套，增幅28.1%，比平均水平略高一些。成交均价从18077元/平米涨至18318元/平米，上涨241元/平米，涨幅较大，成交周期缩短1.2天，议价空间略有收窄。泛省府板块成交量最大的小区是万科蓝山，较上次增加8套，成交均价最高，成交周期最短，还是板块最受欢迎的二手小区。除此之外，巴黎都市波旁宫表现也比较突出，成交均价低，议价空间小。巴黎都市四期还剩一些尾盘，备案均价为17978元/平米，符合市场价，我看了一下，面积偏大，总价较高，而且户型设计不是很完美。目前泛省府板块是滨湖区在售新盘最多的区域，我们可以看到板块内二手房小区，成交均价大都在1.7w-1.8w左右。新房整体价格大都在2w-2.2w之间，比二手房高出20%-30%，性价比偏低。其中碧桂园中堂、招商雍华府和金茂悦这三个盘，距离包河大道高架很近，离两边的地铁口还比较远，实在没有太多亮点。有人认为省府公务员平均素质较高，生源不错，对省府板块学区抱有较大期望，但我不得不泼冷水。省府集资房在望湖城，其生源跟省府板块没有半点关系，即使如此，望湖城学区依然非常一般。46中搬到滨湖10年了，由一个一流学区退化成二流，但依然是滨湖最好的学区，省府板块想要短期出现一个一流学区，可能性不大（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。不管怎样，省府板块并不是靠学区取胜的，还有很多空地，未来两年会是滨湖着重开发的区域，仍有一定的想象空间和升值潜力。部分地铁口性价比高的小三房，或者物业好、品质佳、户型好的改善型次新房，仍具一定的投资价值。金融后台西板块金融后台西板块二手房共成交157套，比去年全年135套增加22套，增幅16.3%，低于平均水平，热度有所降低。成交均价从17717元/平米微涨至17739元/平米，比较稳定，成交周期延长4.4天，议价空间略有回落。区域内没有太多可以说的地方，成交最大的依旧是保利拉菲公馆和滨湖万科城，旭辉御府也有不错的表现。整体而言，这三个盘支撑起板块内的成交量，成交均价都有所上升，议价空间也在压缩。目前金融后台西板块在售新房有5个小区，分别是：云谷，文一豪门金地，都会1907，时光印象，公元天下。除了云谷价格明显低于市场价之外，其余都比较符合预期，但随着滨湖库存慢慢减少，这些盘逐渐炽手可热。以下小道消息来自我的小密圈。云谷由于备案价格远低于市场价，几乎整个合肥市都在盯着这个小区，于是开启了无限期捂盘模式。据我小密圈成员透漏，依然有中介在卖号头（5成首付，号头费12w-15w），即使如此，也不一定保证能买到。我认为即使大家以后能买到，成本不菲，个人建议放弃这个盘，因为等待，你会错过其它更多买房机会，机会成本太高。文一豪门金地都是比较大的户型，高层价格打完折之后基本在1.8w+，总价偏高，鉴于文一的品牌和口碑，个人认为性价比相对不高，投资不如考虑西南三盘。西南三盘的小户型，也就是90-100平米左右的小三房，因为总价较低，投资性价比高，通过正常渠道已经不能买到，据说有中介已开始暗地里兜售号头费（5w）。120平米以上的大户型总价较高，还有在卖，但已不接受草签合同补社保的方式，部分房源据说已经提高首付。核心区板块核心区板块二手房共成交112套，比去年全年的84套增加28套，增幅33.3%，高于滨湖平均水平。成交均价从17074元/平米跌至16971元/平米，成交周期延长5.3天，议价空间有所压缩。核心区板块绝大部分房源都未满2年，加上税的话，均价在1.8w左右。核心区成交量最大的是万达临湖苑，成交均价上涨，议价空间缩小。其次是东方蓝海，据小密圈成员透漏，东方蓝海新房价格1.41w，但号头费15w-21w不等，还要绑定15w的车位，目前只剩下楼层较低的几套房子，跟二手房价格相比，性价比一般。联投书城二期目前也有中介在卖号头费，12w-14w不等，算上号头费的价格应该是参照旁边的宝能城，其实性价比也还可以。万达城的三四期，备案均价都超过1.9w，投资性价比不高。鉴于巢湖环保整改，临湖区域人口聚集度不足，我觉得临湖小区如果价格太高的话就不要投资了。公园里也十分傲娇，洋房据说比较难买，大户型也需要高首付，我预计下一期开盘小户型也要提高首付或者很难买到了。塘溪津门40年产权的商住洋房，看上去很美，但不能落户，后期转让费用不菲，流动性很差，不要去投资。滨湖房价分析及购房建议合肥市区已经接近1年时间没有大规模供地，这其中既有担心出现地王影响较大的原因，也有怕触及限价天花板造成土地贱卖的原因。不管怎样，市区热门区域已经出现严重的供应不足，在限价影响下，新房几乎一房难求，尤其是90-100平米左右的小三房，炙手可热（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》）。目前合肥新房的去化特点是低价盘优先被考虑，明显的刚需行情（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。首先是市区西南区域和肥西限价房（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》），其次是市区西南区域低价房，再次是肥西新房，然后是瑶海新站区和肥东靠近市区的低价新盘，最后是北城新盘和市区价格超过2w+的地王盘。随着高性价比限价盘慢慢去化，需求开始往性价比略低的低价区域转移，比如三县或者瑶海新站区（公号“小易论楼市”《在合肥三县买房，还是等社保满一年后在市区买房？》），这使得滨湖西南三盘成为目前性价比相对高一点的区域，即使如此，刚需房依旧难买（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》）。滨湖二手房价格已经连续三个季度出现上涨，随着人才落户政策的放开（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》），需求扩大，当西南三盘去化完毕，滨湖二手房成交会加速放大，后期势必会带动区域整体房价进一步上涨。目前滨湖部分楼盘需要全款或者高首付，如果你未来流水充足，我建议不要考虑这些，不能使用杠杆的情况下，完全没有太大的性价比（公号“小易论楼市”《你为什么不喜欢贷款在合肥买房？》）。如果考虑在滨湖投资，我建议可以选择次新房。滨湖启动区平均房龄已经比较老了，板块缺乏发展空间，目前开始走下坡路，个人不建议在这里投资（公号“小易论楼市”《合肥二手房房价每年贬值多少？》）。46中学区比较保值，如果近3年内有学区需求的家庭，可以考虑蓝鼎滨湖假日系列，毕竟换手率较高。其它小区比如泛省府板块和金融后台西板块，应着重考虑那些换手率高的品牌小区，最好是90-100平米左右的小三房，重点是淘笋房，考虑2档以上资产（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。由于核心区是目前滨湖房龄最年轻的区域，再加上资源投入较大，个人认为投资价值相对高一些。如果资金充足，一些交号头的新盘也可以考虑，如果资金不足，应尽可能考虑换手率高的小区，标的还是小三房。合肥更多其他区域的房价分析及购房建议，请关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。近日合肥楼市最火的莫过于10月25日的土拍，低楼面价，纯居住用地流拍，让不少人认定合肥楼市确实处于下行趋势。但前不久国家统计局公布的70城房价数据，合肥新房环比上涨0.9%，同比上涨2.9%；二手房环比上涨0.8%，同比上涨2.7%。合肥楼市到底是下行还是上涨，迷雾重重。》》300余次调控900余宗流拍2018年以来，中国的房地产市场调控累积次数多达300多次。再严厉调控下，土地市场呈现供应与流拍均创新高的独特现象，特别是三四线城市，更是成为供应与流拍的主战场。大量优质土地的入市，并没有激发起开发商拿地的热情，据中指院最新数据，前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地7.9亿平方米，同比增长31.4%。但在成交方面却不容乐观，截至9月底，今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。今年前三季度，全国300个城市有446宗宅地流拍，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍，流拍率达到9.3%，创下近年来的最高值。在地价方面，楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%。从溢价方面看，一二三线城市土地市场均呈现降温趋势：土拍溢价率同比均出现大幅下滑；从季度来看，呈现明显逐季降温的态势：一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%，同比分别下滑15、17、20个百分点。》》“底价成交”成主旋律 流拍在蔓延溢价率的普遍下滑，让城市土拍“低价成交”的现象明显，今年8月，广州、上海出让的多幅宅地均以底价成交。厦门在今年7月出让的地块中，多幅商住用地楼面价跌破2万元，如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米，相比两年前同区域的地王3.7万元/平方米，跌去近一半。8月10日，太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍，拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖，总面积约82.71万平方米，起拍价合计130.82亿元。但结果让人大跌眼镜，8幅土地全部流拍。曾有“楼市四小龙”之称的合肥市，也没逃过土地流拍的命运，合肥6月和7月一共流拍土地5宗。其中，4宗为纯居住用地；8月份合肥市一场土地拍卖会共有七宗地块参与，其中包河区、巢湖市各有一宗流拍。10月25日合肥土拍，滨湖区105亩纯居住用地流拍，该地块的流拍备受关注，滨湖一直以来为合肥楼市走向的“领头羊”，105亩的纯居住用地流拍，到底有何原因？》》地块“无利可图” 开发商谨慎拿地从10月25日的土拍来看，不少开放商相继进入新站区，二滨湖区的纯居住用地缺无人问津，究竟原因何在？对此，合肥地产圈业内人士给出先关解析：滨湖属于传统的高价区，随着未来楼市的继续相对下行或者恶化，高价区的市场竞争可能会更严峻。所以很多房企更愿意去拿更便宜的地价。新站区的土地可以根据刚需人群做产品，毕竟就算市场下行，刚性需求还是可观存在的。除此之外，滨湖的竞争比较激烈，目前区域还存在底价项目在售，也有很多的高品质的高价项目，对于房企而言竞争压力较大。其实对于开放商而言，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻都是导致土地流拍的原因，持续严格调控影响着房企预期。而在目前严格的楼市政策下，偏高的地价压缩了企业的盈利空间，房企的拿地积极性也随之降低。总结：从全国土市到合肥土市，不难看出流拍已经成正常现象，土市已经不在疯狂，“低价成交”逐渐成主旋律，“面粉”的降价也必定会带来“面包”的优惠，这在合肥楼市目前的现状来看便已经有所体现，也可能是因为年关将近，房企为了收拢资金，打出各种折扣信息，但是这对于刚性需求的购房者来说，无疑是一个机会。
今年过完年以来，我们应该能感受到合肥二手房市场明显出现回暖，滨湖一向是合肥炙手可热之地，这种形势表现得尤为明显。直到目前，滨湖依旧是合肥优质资源集中投入区域，也是房地产投资最为瞩目的板块。由于单季度样本数偏少，本篇我以合肥链家2017年全年数据为基础，重点解析2018年第一季度二手房的成交数据，共计4149个样本，其中滨湖成交639套，占总成交的15.4%。在所有非行政区域里，滨湖成交量算是比较大的。根据滨湖先后建成顺序、各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。3、泛省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。上次关于滨湖的分析，我记录了2017年全年的数据，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》），而本篇主要关注2018年第一季度的成交数据。去年全年共成交508套，今年第一季度成交639套，第四季度滨湖大概增加25.8%。滨湖第一季度平均成交价格为17742元/平米，比全年（17671元/平米）上涨了71元/平米，涨幅0.4%。如果按照占比计算，滨湖一季度涨幅应该在1.95%左右，已经是连续第三个季度出现环比上涨，但成交周期有所延长，议价空间有所减少。启动区板块启动区板块共成交130套，比去年全年111套增加19套，增幅17.1%，这个数据仍低于平均值。成交均价从16391元/平米微降至16269元/平米，下跌122元/平米，议价空间保持不变，但成交周期有所延长。蓝鼎观湖苑依旧是成交增量最多的小区，比上次增加了8套，但成交均价下跌了近100元/平米，议价空间和成交周期都有所扩大。滨湖世纪城各苑的成交增量都比较少。启动区板块已经连续两个季度成交均价出现下跌，这跟滨湖整体微涨截然不同。与滨湖的其他板块相比，启动区房龄更老一些，成交均价最低，其升值空间正逐步跟合肥大盘持平甚至追不上大盘。46中学区板块46中学区板块共成交161套，比去年全年117套增加44套，增幅37.6%，大大高于平均水平。成交均价从19313元/平米微涨至19433元/平米，上涨122元/平米。成交周期延长3.1天，议价空间回落0.29个百分点。换手率最高的小区依旧是蓝鼎滨湖假日翰林苑，较上次成交增加11套，有46学区，靠近地铁，在我看来是它比较大的优势。上次我们讲过，蓝鼎滨湖假日枫丹园作为学区改善，是一个不错的选择（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。整个滨湖假日总成交量在109套，占46中学区房总量的2/3以上。成交均价最高的小区是书香门第，其次是滨湖明珠，它们是46中和师范附小的双学区。如果只是想在滨湖挂学区，考虑滨湖家园小户型回迁房也未尝不可，毕竟价格更便宜，流动性也还好。每年年底和来年3月份都是学区房的成交旺季，我们看到46中学区房价格也是连续两个季度呈上涨趋势，议价空间连续回落。泛省府板块泛省府板块二手房共成交73套，比去年全年57套增加16套，增幅28.1%，比平均水平略高一些。成交均价从18077元/平米涨至18318元/平米，上涨241元/平米，涨幅较大，成交周期缩短1.2天，议价空间略有收窄。泛省府板块成交量最大的小区是万科蓝山，较上次增加8套，成交均价最高，成交周期最短，还是板块最受欢迎的二手小区。除此之外，巴黎都市波旁宫表现也比较突出，成交均价低，议价空间小。巴黎都市四期还剩一些尾盘，备案均价为17978元/平米，符合市场价，我看了一下，面积偏大，总价较高，而且户型设计不是很完美。目前泛省府板块是滨湖区在售新盘最多的区域，我们可以看到板块内二手房小区，成交均价大都在1.7w-1.8w左右。新房整体价格大都在2w-2.2w之间，比二手房高出20%-30%，性价比偏低。其中碧桂园中堂、招商雍华府和金茂悦这三个盘，距离包河大道高架很近，离两边的地铁口还比较远，实在没有太多亮点。有人认为省府公务员平均素质较高，生源不错，对省府板块学区抱有较大期望，但我不得不泼冷水。省府集资房在望湖城，其生源跟省府板块没有半点关系，即使如此，望湖城学区依然非常一般。46中搬到滨湖10年了，由一个一流学区退化成二流，但依然是滨湖最好的学区，省府板块想要短期出现一个一流学区，可能性不大（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。不管怎样，省府板块并不是靠学区取胜的，还有很多空地，未来两年会是滨湖着重开发的区域，仍有一定的想象空间和升值潜力。部分地铁口性价比高的小三房，或者物业好、品质佳、户型好的改善型次新房，仍具一定的投资价值。金融后台西板块金融后台西板块二手房共成交157套，比去年全年135套增加22套，增幅16.3%，低于平均水平，热度有所降低。成交均价从17717元/平米微涨至17739元/平米，比较稳定，成交周期延长4.4天，议价空间略有回落。区域内没有太多可以说的地方，成交最大的依旧是保利拉菲公馆和滨湖万科城，旭辉御府也有不错的表现。整体而言，这三个盘支撑起板块内的成交量，成交均价都有所上升，议价空间也在压缩。目前金融后台西板块在售新房有5个小区，分别是：云谷，文一豪门金地，都会1907，时光印象，公元天下。除了云谷价格明显低于市场价之外，其余都比较符合预期，但随着滨湖库存慢慢减少，这些盘逐渐炽手可热。以下小道消息来自我的小密圈。云谷由于备案价格远低于市场价，几乎整个合肥市都在盯着这个小区，于是开启了无限期捂盘模式。据我小密圈成员透漏，依然有中介在卖号头（5成首付，号头费12w-15w），即使如此，也不一定保证能买到。我认为即使大家以后能买到，成本不菲，个人建议放弃这个盘，因为等待，你会错过其它更多买房机会，机会成本太高。文一豪门金地都是比较大的户型，高层价格打完折之后基本在1.8w+，总价偏高，鉴于文一的品牌和口碑，个人认为性价比相对不高，投资不如考虑西南三盘。西南三盘的小户型，也就是90-100平米左右的小三房，因为总价较低，投资性价比高，通过正常渠道已经不能买到，据说有中介已开始暗地里兜售号头费（5w）。120平米以上的大户型总价较高，还有在卖，但已不接受草签合同补社保的方式，部分房源据说已经提高首付。核心区板块核心区板块二手房共成交112套，比去年全年的84套增加28套，增幅33.3%，高于滨湖平均水平。成交均价从17074元/平米跌至16971元/平米，成交周期延长5.3天，议价空间有所压缩。核心区板块绝大部分房源都未满2年，加上税的话，均价在1.8w左右。核心区成交量最大的是万达临湖苑，成交均价上涨，议价空间缩小。其次是东方蓝海，据小密圈成员透漏，东方蓝海新房价格1.41w，但号头费15w-21w不等，还要绑定15w的车位，目前只剩下楼层较低的几套房子，跟二手房价格相比，性价比一般。联投书城二期目前也有中介在卖号头费，12w-14w不等，算上号头费的价格应该是参照旁边的宝能城，其实性价比也还可以。万达城的三四期，备案均价都超过1.9w，投资性价比不高。鉴于巢湖环保整改，临湖区域人口聚集度不足，我觉得临湖小区如果价格太高的话就不要投资了。公园里也十分傲娇，洋房据说比较难买，大户型也需要高首付，我预计下一期开盘小户型也要提高首付或者很难买到了。塘溪津门40年产权的商住洋房，看上去很美，但不能落户，后期转让费用不菲，流动性很差，不要去投资。滨湖房价分析及购房建议合肥市区已经接近1年时间没有大规模供地，这其中既有担心出现地王影响较大的原因，也有怕触及限价天花板造成土地贱卖的原因。不管怎样，市区热门区域已经出现严重的供应不足，在限价影响下，新房几乎一房难求，尤其是90-100平米左右的小三房，炙手可热（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》）。目前合肥新房的去化特点是低价盘优先被考虑，明显的刚需行情（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。首先是市区西南区域和肥西限价房（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》），其次是市区西南区域低价房，再次是肥西新房，然后是瑶海新站区和肥东靠近市区的低价新盘，最后是北城新盘和市区价格超过2w+的地王盘。随着高性价比限价盘慢慢去化，需求开始往性价比略低的低价区域转移，比如三县或者瑶海新站区（公号“小易论楼市”《在合肥三县买房，还是等社保满一年后在市区买房？》），这使得滨湖西南三盘成为目前性价比相对高一点的区域，即使如此，刚需房依旧难买（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》）。滨湖二手房价格已经连续三个季度出现上涨，随着人才落户政策的放开（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》），需求扩大，当西南三盘去化完毕，滨湖二手房成交会加速放大，后期势必会带动区域整体房价进一步上涨。目前滨湖部分楼盘需要全款或者高首付，如果你未来流水充足，我建议不要考虑这些，不能使用杠杆的情况下，完全没有太大的性价比（公号“小易论楼市”《你为什么不喜欢贷款在合肥买房？》）。如果考虑在滨湖投资，我建议可以选择次新房。滨湖启动区平均房龄已经比较老了，板块缺乏发展空间，目前开始走下坡路，个人不建议在这里投资（公号“小易论楼市”《合肥二手房房价每年贬值多少？》）。46中学区比较保值，如果近3年内有学区需求的家庭，可以考虑蓝鼎滨湖假日系列，毕竟换手率较高。其它小区比如泛省府板块和金融后台西板块，应着重考虑那些换手率高的品牌小区，最好是90-100平米左右的小三房，重点是淘笋房，考虑2档以上资产（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。由于核心区是目前滨湖房龄最年轻的区域，再加上资源投入较大，个人认为投资价值相对高一些。如果资金充足，一些交号头的新盘也可以考虑，如果资金不足，应尽可能考虑换手率高的小区，标的还是小三房。合肥更多其他区域的房价分析及购房建议，请关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。近日合肥楼市最火的莫过于10月25日的土拍，低楼面价，纯居住用地流拍，让不少人认定合肥楼市确实处于下行趋势。但前不久国家统计局公布的70城房价数据，合肥新房环比上涨0.9%，同比上涨2.9%；二手房环比上涨0.8%，同比上涨2.7%。合肥楼市到底是下行还是上涨，迷雾重重。》》300余次调控900余宗流拍2018年以来，中国的房地产市场调控累积次数多达300多次。再严厉调控下，土地市场呈现供应与流拍均创新高的独特现象，特别是三四线城市，更是成为供应与流拍的主战场。大量优质土地的入市，并没有激发起开发商拿地的热情，据中指院最新数据，前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地7.9亿平方米，同比增长31.4%。但在成交方面却不容乐观，截至9月底，今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。今年前三季度，全国300个城市有446宗宅地流拍，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍，流拍率达到9.3%，创下近年来的最高值。在地价方面，楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%。从溢价方面看，一二三线城市土地市场均呈现降温趋势：土拍溢价率同比均出现大幅下滑；从季度来看，呈现明显逐季降温的态势：一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%，同比分别下滑15、17、20个百分点。》》“底价成交”成主旋律 流拍在蔓延溢价率的普遍下滑，让城市土拍“低价成交”的现象明显，今年8月，广州、上海出让的多幅宅地均以底价成交。厦门在今年7月出让的地块中，多幅商住用地楼面价跌破2万元，如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米，相比两年前同区域的地王3.7万元/平方米，跌去近一半。8月10日，太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍，拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖，总面积约82.71万平方米，起拍价合计130.82亿元。但结果让人大跌眼镜，8幅土地全部流拍。曾有“楼市四小龙”之称的合肥市，也没逃过土地流拍的命运，合肥6月和7月一共流拍土地5宗。其中，4宗为纯居住用地；8月份合肥市一场土地拍卖会共有七宗地块参与，其中包河区、巢湖市各有一宗流拍。10月25日合肥土拍，滨湖区105亩纯居住用地流拍，该地块的流拍备受关注，滨湖一直以来为合肥楼市走向的“领头羊”，105亩的纯居住用地流拍，到底有何原因？》》地块“无利可图” 开发商谨慎拿地从10月25日的土拍来看，不少开放商相继进入新站区，二滨湖区的纯居住用地缺无人问津，究竟原因何在？对此，合肥地产圈业内人士给出先关解析：滨湖属于传统的高价区，随着未来楼市的继续相对下行或者恶化，高价区的市场竞争可能会更严峻。所以很多房企更愿意去拿更便宜的地价。新站区的土地可以根据刚需人群做产品，毕竟就算市场下行，刚性需求还是可观存在的。除此之外，滨湖的竞争比较激烈，目前区域还存在底价项目在售，也有很多的高品质的高价项目，对于房企而言竞争压力较大。其实对于开放商而言，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻都是导致土地流拍的原因，持续严格调控影响着房企预期。而在目前严格的楼市政策下，偏高的地价压缩了企业的盈利空间，房企的拿地积极性也随之降低。总结：从全国土市到合肥土市，不难看出流拍已经成正常现象，土市已经不在疯狂，“低价成交”逐渐成主旋律，“面粉”的降价也必定会带来“面包”的优惠，这在合肥楼市目前的现状来看便已经有所体现，也可能是因为年关将近，房企为了收拢资金，打出各种折扣信息，但是这对于刚性需求的购房者来说，无疑是一个机会。北京路以南、南京路以北区域加快推进1个商业综合体、1个星级酒店和1个高品质公园，完善世纪大道、青海湖路、黄河乐开坊、梨园等7个城市之家
今年过完年以来，我们应该能感受到合肥二手房市场明显出现回暖，滨湖一向是合肥炙手可热之地，这种形势表现得尤为明显。直到目前，滨湖依旧是合肥优质资源集中投入区域，也是房地产投资最为瞩目的板块。由于单季度样本数偏少，本篇我以合肥链家2017年全年数据为基础，重点解析2018年第一季度二手房的成交数据，共计4149个样本，其中滨湖成交639套，占总成交的15.4%。在所有非行政区域里，滨湖成交量算是比较大的。根据滨湖先后建成顺序、各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。3、泛省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。上次关于滨湖的分析，我记录了2017年全年的数据，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》），而本篇主要关注2018年第一季度的成交数据。去年全年共成交508套，今年第一季度成交639套，第四季度滨湖大概增加25.8%。滨湖第一季度平均成交价格为17742元/平米，比全年（17671元/平米）上涨了71元/平米，涨幅0.4%。如果按照占比计算，滨湖一季度涨幅应该在1.95%左右，已经是连续第三个季度出现环比上涨，但成交周期有所延长，议价空间有所减少。启动区板块启动区板块共成交130套，比去年全年111套增加19套，增幅17.1%，这个数据仍低于平均值。成交均价从16391元/平米微降至16269元/平米，下跌122元/平米，议价空间保持不变，但成交周期有所延长。蓝鼎观湖苑依旧是成交增量最多的小区，比上次增加了8套，但成交均价下跌了近100元/平米，议价空间和成交周期都有所扩大。滨湖世纪城各苑的成交增量都比较少。启动区板块已经连续两个季度成交均价出现下跌，这跟滨湖整体微涨截然不同。与滨湖的其他板块相比，启动区房龄更老一些，成交均价最低，其升值空间正逐步跟合肥大盘持平甚至追不上大盘。46中学区板块46中学区板块共成交161套，比去年全年117套增加44套，增幅37.6%，大大高于平均水平。成交均价从19313元/平米微涨至19433元/平米，上涨122元/平米。成交周期延长3.1天，议价空间回落0.29个百分点。换手率最高的小区依旧是蓝鼎滨湖假日翰林苑，较上次成交增加11套，有46学区，靠近地铁，在我看来是它比较大的优势。上次我们讲过，蓝鼎滨湖假日枫丹园作为学区改善，是一个不错的选择（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。整个滨湖假日总成交量在109套，占46中学区房总量的2/3以上。成交均价最高的小区是书香门第，其次是滨湖明珠，它们是46中和师范附小的双学区。如果只是想在滨湖挂学区，考虑滨湖家园小户型回迁房也未尝不可，毕竟价格更便宜，流动性也还好。每年年底和来年3月份都是学区房的成交旺季，我们看到46中学区房价格也是连续两个季度呈上涨趋势，议价空间连续回落。泛省府板块泛省府板块二手房共成交73套，比去年全年57套增加16套，增幅28.1%，比平均水平略高一些。成交均价从18077元/平米涨至18318元/平米，上涨241元/平米，涨幅较大，成交周期缩短1.2天，议价空间略有收窄。泛省府板块成交量最大的小区是万科蓝山，较上次增加8套，成交均价最高，成交周期最短，还是板块最受欢迎的二手小区。除此之外，巴黎都市波旁宫表现也比较突出，成交均价低，议价空间小。巴黎都市四期还剩一些尾盘，备案均价为17978元/平米，符合市场价，我看了一下，面积偏大，总价较高，而且户型设计不是很完美。目前泛省府板块是滨湖区在售新盘最多的区域，我们可以看到板块内二手房小区，成交均价大都在1.7w-1.8w左右。新房整体价格大都在2w-2.2w之间，比二手房高出20%-30%，性价比偏低。其中碧桂园中堂、招商雍华府和金茂悦这三个盘，距离包河大道高架很近，离两边的地铁口还比较远，实在没有太多亮点。有人认为省府公务员平均素质较高，生源不错，对省府板块学区抱有较大期望，但我不得不泼冷水。省府集资房在望湖城，其生源跟省府板块没有半点关系，即使如此，望湖城学区依然非常一般。46中搬到滨湖10年了，由一个一流学区退化成二流，但依然是滨湖最好的学区，省府板块想要短期出现一个一流学区，可能性不大（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。不管怎样，省府板块并不是靠学区取胜的，还有很多空地，未来两年会是滨湖着重开发的区域，仍有一定的想象空间和升值潜力。部分地铁口性价比高的小三房，或者物业好、品质佳、户型好的改善型次新房，仍具一定的投资价值。金融后台西板块金融后台西板块二手房共成交157套，比去年全年135套增加22套，增幅16.3%，低于平均水平，热度有所降低。成交均价从17717元/平米微涨至17739元/平米，比较稳定，成交周期延长4.4天，议价空间略有回落。区域内没有太多可以说的地方，成交最大的依旧是保利拉菲公馆和滨湖万科城，旭辉御府也有不错的表现。整体而言，这三个盘支撑起板块内的成交量，成交均价都有所上升，议价空间也在压缩。目前金融后台西板块在售新房有5个小区，分别是：云谷，文一豪门金地，都会1907，时光印象，公元天下。除了云谷价格明显低于市场价之外，其余都比较符合预期，但随着滨湖库存慢慢减少，这些盘逐渐炽手可热。以下小道消息来自我的小密圈。云谷由于备案价格远低于市场价，几乎整个合肥市都在盯着这个小区，于是开启了无限期捂盘模式。据我小密圈成员透漏，依然有中介在卖号头（5成首付，号头费12w-15w），即使如此，也不一定保证能买到。我认为即使大家以后能买到，成本不菲，个人建议放弃这个盘，因为等待，你会错过其它更多买房机会，机会成本太高。文一豪门金地都是比较大的户型，高层价格打完折之后基本在1.8w+，总价偏高，鉴于文一的品牌和口碑，个人认为性价比相对不高，投资不如考虑西南三盘。西南三盘的小户型，也就是90-100平米左右的小三房，因为总价较低，投资性价比高，通过正常渠道已经不能买到，据说有中介已开始暗地里兜售号头费（5w）。120平米以上的大户型总价较高，还有在卖，但已不接受草签合同补社保的方式，部分房源据说已经提高首付。核心区板块核心区板块二手房共成交112套，比去年全年的84套增加28套，增幅33.3%，高于滨湖平均水平。成交均价从17074元/平米跌至16971元/平米，成交周期延长5.3天，议价空间有所压缩。核心区板块绝大部分房源都未满2年，加上税的话，均价在1.8w左右。核心区成交量最大的是万达临湖苑，成交均价上涨，议价空间缩小。其次是东方蓝海，据小密圈成员透漏，东方蓝海新房价格1.41w，但号头费15w-21w不等，还要绑定15w的车位，目前只剩下楼层较低的几套房子，跟二手房价格相比，性价比一般。联投书城二期目前也有中介在卖号头费，12w-14w不等，算上号头费的价格应该是参照旁边的宝能城，其实性价比也还可以。万达城的三四期，备案均价都超过1.9w，投资性价比不高。鉴于巢湖环保整改，临湖区域人口聚集度不足，我觉得临湖小区如果价格太高的话就不要投资了。公园里也十分傲娇，洋房据说比较难买，大户型也需要高首付，我预计下一期开盘小户型也要提高首付或者很难买到了。塘溪津门40年产权的商住洋房，看上去很美，但不能落户，后期转让费用不菲，流动性很差，不要去投资。滨湖房价分析及购房建议合肥市区已经接近1年时间没有大规模供地，这其中既有担心出现地王影响较大的原因，也有怕触及限价天花板造成土地贱卖的原因。不管怎样，市区热门区域已经出现严重的供应不足，在限价影响下，新房几乎一房难求，尤其是90-100平米左右的小三房，炙手可热（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》）。目前合肥新房的去化特点是低价盘优先被考虑，明显的刚需行情（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。首先是市区西南区域和肥西限价房（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》），其次是市区西南区域低价房，再次是肥西新房，然后是瑶海新站区和肥东靠近市区的低价新盘，最后是北城新盘和市区价格超过2w+的地王盘。随着高性价比限价盘慢慢去化，需求开始往性价比略低的低价区域转移，比如三县或者瑶海新站区（公号“小易论楼市”《在合肥三县买房，还是等社保满一年后在市区买房？》），这使得滨湖西南三盘成为目前性价比相对高一点的区域，即使如此，刚需房依旧难买（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》）。滨湖二手房价格已经连续三个季度出现上涨，随着人才落户政策的放开（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》），需求扩大，当西南三盘去化完毕，滨湖二手房成交会加速放大，后期势必会带动区域整体房价进一步上涨。目前滨湖部分楼盘需要全款或者高首付，如果你未来流水充足，我建议不要考虑这些，不能使用杠杆的情况下，完全没有太大的性价比（公号“小易论楼市”《你为什么不喜欢贷款在合肥买房？》）。如果考虑在滨湖投资，我建议可以选择次新房。滨湖启动区平均房龄已经比较老了，板块缺乏发展空间，目前开始走下坡路，个人不建议在这里投资（公号“小易论楼市”《合肥二手房房价每年贬值多少？》）。46中学区比较保值，如果近3年内有学区需求的家庭，可以考虑蓝鼎滨湖假日系列，毕竟换手率较高。其它小区比如泛省府板块和金融后台西板块，应着重考虑那些换手率高的品牌小区，最好是90-100平米左右的小三房，重点是淘笋房，考虑2档以上资产（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。由于核心区是目前滨湖房龄最年轻的区域，再加上资源投入较大，个人认为投资价值相对高一些。如果资金充足，一些交号头的新盘也可以考虑，如果资金不足，应尽可能考虑换手率高的小区，标的还是小三房。合肥更多其他区域的房价分析及购房建议，请关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。近日合肥楼市最火的莫过于10月25日的土拍，低楼面价，纯居住用地流拍，让不少人认定合肥楼市确实处于下行趋势。但前不久国家统计局公布的70城房价数据，合肥新房环比上涨0.9%，同比上涨2.9%；二手房环比上涨0.8%，同比上涨2.7%。合肥楼市到底是下行还是上涨，迷雾重重。》》300余次调控900余宗流拍2018年以来，中国的房地产市场调控累积次数多达300多次。再严厉调控下，土地市场呈现供应与流拍均创新高的独特现象，特别是三四线城市，更是成为供应与流拍的主战场。大量优质土地的入市，并没有激发起开发商拿地的热情，据中指院最新数据，前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地7.9亿平方米，同比增长31.4%。但在成交方面却不容乐观，截至9月底，今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。今年前三季度，全国300个城市有446宗宅地流拍，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍，流拍率达到9.3%，创下近年来的最高值。在地价方面，楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%。从溢价方面看，一二三线城市土地市场均呈现降温趋势：土拍溢价率同比均出现大幅下滑；从季度来看，呈现明显逐季降温的态势：一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%，同比分别下滑15、17、20个百分点。》》“底价成交”成主旋律 流拍在蔓延溢价率的普遍下滑，让城市土拍“低价成交”的现象明显，今年8月，广州、上海出让的多幅宅地均以底价成交。厦门在今年7月出让的地块中，多幅商住用地楼面价跌破2万元，如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米，相比两年前同区域的地王3.7万元/平方米，跌去近一半。8月10日，太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍，拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖，总面积约82.71万平方米，起拍价合计130.82亿元。但结果让人大跌眼镜，8幅土地全部流拍。曾有“楼市四小龙”之称的合肥市，也没逃过土地流拍的命运，合肥6月和7月一共流拍土地5宗。其中，4宗为纯居住用地；8月份合肥市一场土地拍卖会共有七宗地块参与，其中包河区、巢湖市各有一宗流拍。10月25日合肥土拍，滨湖区105亩纯居住用地流拍，该地块的流拍备受关注，滨湖一直以来为合肥楼市走向的“领头羊”，105亩的纯居住用地流拍，到底有何原因？》》地块“无利可图” 开发商谨慎拿地从10月25日的土拍来看，不少开放商相继进入新站区，二滨湖区的纯居住用地缺无人问津，究竟原因何在？对此，合肥地产圈业内人士给出先关解析：滨湖属于传统的高价区，随着未来楼市的继续相对下行或者恶化，高价区的市场竞争可能会更严峻。所以很多房企更愿意去拿更便宜的地价。新站区的土地可以根据刚需人群做产品，毕竟就算市场下行，刚性需求还是可观存在的。除此之外，滨湖的竞争比较激烈，目前区域还存在底价项目在售，也有很多的高品质的高价项目，对于房企而言竞争压力较大。其实对于开放商而言，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻都是导致土地流拍的原因，持续严格调控影响着房企预期。而在目前严格的楼市政策下，偏高的地价压缩了企业的盈利空间，房企的拿地积极性也随之降低。总结：从全国土市到合肥土市，不难看出流拍已经成正常现象，土市已经不在疯狂，“低价成交”逐渐成主旋律，“面粉”的降价也必定会带来“面包”的优惠，这在合肥楼市目前的现状来看便已经有所体现，也可能是因为年关将近，房企为了收拢资金，打出各种折扣信息，但是这对于刚性需求的购房者来说，无疑是一个机会。北京路以南、南京路以北区域加快推进1个商业综合体、1个星级酒店和1个高品质公园，完善世纪大道、青海湖路、黄河乐开坊、梨园等7个城市之家无锡房价低在中国二线城市中，可以说是个例，主要有两大原因构成：1、政府干预调控得力。过去十年间，全国各地都发起过房价干预政策，然而像无锡政府干预的这么彻底的，几乎是唯一。无锡在过去十年里城市化迅速，遭到拆迁的老新村、城中村、城郊私宅比比皆是，对于补偿方面，当时的无锡主政者多习以房补房，而非其他地方常见的货币置换。所以无锡造了大量的安置房、经适房等等，而且，无锡当轴更良心的是，这些拆迁房的地理位置还都特别好，譬如南湖家园，不仅靠近无锡未来核心区域太湖新城，还有地铁直达（甚至在这个拆迁安置小区旁，无锡政府还特别预留规划了一家大润发）；又如梅园的梁湖家园等等，可以说比不少商品房位置还好，甚至于还有极端例子：太湖锦园，是香港中信在无锡太湖边开发的高品质住宅，但是锦园未及完全销售，无锡当轴直接就在锦园马路对面造了个安置房小区。所以在无锡，可说几乎每个本地人都有两三套房子，其中至少有一套必是拆迁所得，这就拉低了房价。2、市区常住人口流入过少。无锡在近几年来已进入老龄化，而在2007年，无锡经历太湖蓝藻危机后，关停转迁了许多传统工业，譬如无锡过去很有名的丝织印染产业，通通关迁，基本上一个没留，像锡钢这样的大型国企也迁到了靖江。无锡当轴本是想借此机会经济转型，但由于太湖蓝藻的这一客观原因，导致贬抑传统企业过猛，新兴产业又尚在培育期，城市流入人口于是减缓，加上不久后发生政治事件，导致城市规划建设一度陷入停顿，新兴产业的发展更是雪上加霜。这一点可以与与苏州相比，据两地统计部门公开资料显示，苏州的本外人口比已达到1：1，即在苏州，十个人里有一半是“新苏州人”，而无锡，十个人里仅三个左右的外来人口。总而言之，就是无锡人口太少，以外来人口为基础之一的刚需购房者严重不足，作为本地居民来说，又有安居安置房的加持，改善型的购房者也不足，但另一方面，无锡房地产市场上，万科、绿地、雅居乐、碧桂园、万达……几乎中国所有知名房地产公司都在无锡有项目，于是僧多粥少，只能打价格战。话说回来，无锡的房价无论是从经济基础、还是区域结构，其实是非常正常的，只是在中国别的有些地方高的不正常而已。

4，昆山湖滨花园的房价是多少我网上查到是2200元真的吗
地理位置有点偏了，离市中心比较远，属于玉山镇边缘地段，靠近巴城，总的来说环境不错适合居住，就是交通不方便，升值空间目前来说是不大，不适合做投资，房子倒是便宜得很的，看lz是什么情况了

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